当物权“邂逅”公权，我们何去何从
物权被很多人看作是遮风避雨的大伞。在物权法即将实施之际，不少人也许最关心的是这把伞遮挡风雨侵袭的效能，而其中最大的一类“测试”是，当物权遇到以行政权为代表的公权时怎样？对此，中国社会科学院法学研究所研究员梁慧星在其《正确认识物权法》一文中这样认为：
“物权是具有‘排他性’的民事权利，具有‘排除他人干涉的效力’。民事权利分为具有排他性的权利和不具有排他性的权利……物权的‘排他性’，不仅排除一般人的干涉，而且‘排除国家的干涉’……实际上，物权的排他性，就是划分公权力与私权利的界限。公权力和私权利的界限在什么地方？就在物权的‘排他性’……物权界线之外，属于公共场所，是公权力活动的范围；物权界线之内，是私权利的活动空间。公权力要跨越这个界线，唯有两条：一是权利人同意；二是持有搜查证……
现在我们的政府提出了‘全面推行依法行政’的目标。但一讲依法行政，就有个倾向，好像依法行政就是要多制定一些行政法规、行政规章，规定尽量完善的行政权限和行政程序。是不是行政法规尽量完善了就实现‘依法行政’了？不是。因为依法行政并不首先是行政程序问题，首先是公权力的界限问题。靠什么去限制公权力的滥用？要靠人民和企业的物权，靠物权所具有的排他性，限制公权力的滥用”。
私法如何兼顾国有资产的保护
基于我国的特殊国情，物权法如何兼顾保护民事主体私产与国有资产的关系仍将是其实施以后非常重要的问题。对此中国人民大学法学院院长王利明的看法颇有代表性，他在一次题为《物权法的实施和配套法律法规的完善》的专题讲座中，对此提出了自己的见解：
“我认为应该尽快制定《国有资产管理法》，来落实物权法有关国有资产保护的规定。应该说，物权法确定了国有资产保护的基本框架和原则，并且在某些方面有所创新。物权法对国家所有权制度的规定有以下几个特点：第一，物权法确定了国家所有权行使的主体，这就是物权法第四十五条规定的由国务院代表国家行使国家所有权……第二，物权法全面规定和列举了国有财产的范围。这是在基本法律中第一次全面规定和列举国有财产的范围……第三，物权法第55条确定了国家出资企业的管理体制，即国务院和地方政府分别享有出资人资格和履行出资人义务……第四，物权法针对国有资产在经营中的流失问题作了特别规定。该条规定为追究相关责任人对国有财产流失的法律责任提供了法律依据……
物权法大体上已经为国有财产的保护奠定了一个基本框架，在此基础上，我认为还应制定《国有资产管理法》。在物权法的制定过程中，有人曾提出应先制定《国有资产管理法》，再制定物权法。我认为这个思路不妥当。国有财产所有权只是物权的一种类型，首先应由物权法确定物权管理的共同基本原则和规则，在此基础上才可制定物权法的特别法。先制定特别法在程序上是不合适的。在物权法已经出台的情况下，制定特别法就显得很有必要了……因此需要制定《国有资产管理法》”。
土地权利：稳定与流动间的平衡抉择
前不久为社会各界和新闻媒体广泛关注的“小产权”房问题、农村宅基地市场流通问题，以及更广泛的农村集体土地流通问题其实都牵涉到物权法实施后土地权利如何实现的现实问题，对此，著名法学家、中国政法大学终身教授江平的观点比较突出，他在物权法出台后在华东政法学院举行的一次物权法研讨会上有如下阐述：
“物权法核心的问题是土地的问题，土地问题在中国又是使用权的问题，土地使用权在改革开放的环境中又是它的流通性问题，流通性的核心问题又是它能不能转让、能不能出资、能不能抵押的问题。如果这三样东西都有了，可以说流通性就比较完整了，如果它既不能转让，又不能够出资，又不能抵押，那就相当于禁止流通。像土地承包经营权允许适当的转让，过去允许它抵押不允许它入股那是限制它。所以土地问题的核心就是哪些土地的权利是禁止流通的？哪些土地的权利是限制流通的？哪些土地的权利是可以流通的？
最后，我们可以看到，从保持社会稳定、保持现状的角度来看，我们的物权法里面出现了这样的两种状况：一个是在土地方面，我们尽量用了一个词就是按照土地管理法来办，按照国家法律法规来办，甚至按照国家有关规定来办……在某些方面来看，这又是中国的现状，因为按照现行法来办理就意味着保持现状，保持稳定。
所以我们看到土地权利能不能扩大流通是基于保持现状，保持稳定的角度考虑。这个问题显然也会涉及到地方的一些规定是不是也可以叫做国家的有关规定？大家都知道，在物权法的起草过程中，广东省颁布了两个东西：一个是广东省的集体土地可以和国有土地一样出让，一个是广东省农民可以把他的宅基地卖掉，宅基地连带房屋一起卖掉，房屋和宅基地的钱都归他自己，但是他不能够再申请宅基地了。那么这样的话，广东省的政府也好、人大也好，它们所作的规定能不能视为国家的有关规定？中国这么大，应当允许某些地方有些它自己独特的规定，或者适合它自己地区特点的规定”。
物权法来了，物业管理法规哪里去
业主与物业有时就像冤家，对于以建筑物区分所有权形态存在的万千楼宇而言，谁是真正的主宰者，也许不是一个所有权人与管理权人的简单概念能够绝然厘清，而在物权法实施之际，那些早出生在前头的各色物业管理法规将何去何从，恐怕也是一个公众关注的焦点，对此中国人民大学法学院院长王利明在《物权法的实施和配套法律法规的完善》的专题讲座中的观点，同样值得关注：
“在今天看来，《物业管理条例》很多内容是比较科学的，在实践中发挥着很大的作用。但是，该条例与物权法的规定在一些方面不是很协调。严格地说，应该是先有物权法，后有《物业管理条例》，也就是说，必须先由物权法把业主的基本物权确立下来，在这个基础上才能制定《物业管理条例》的基本规则。物权没有确立，就很难确立适当的物业管理规则。《物业管理条例》回避了物权的确认等问题，这是因为它很难对此进行规定。
《物业管理条例》与物权法在理念上存在一定的差别，《物业管理条例》强调的是管理，物权法强调的是对物权的保护和对业主自治的尊重，这在《物业管理条例》上有一定的体现，但是体现得不是很充分。在一些具体制度设计上，《物业管理条例》和物权法的规定也不一样……
物权法上的建筑物区分所有制度主要内容有两个方面：一是强化对业主权利的保护，二是尊重业主自治”。
法典能否解决所有问题
一部新的法典实施之后，是石入深潭片刻无声，还是陨石坠地山响水响，或未可知，但多年磨剑之后效果如何，确实也是公众关心的核心问题。对此，北京大学教授尹田在一次题为《物权法的得与失》的演讲中指出：
“（物权法的出台）并不意味着自颁布后老百姓就从此得到了保护，生活会发生翻天覆地的变化。这是很幼稚的想法。早在物权法颁布之前，很多规则已经存在了，一定意义上的财产秩序已经建立起来了……
但是这些分散的规定保护不周全。比如土地权利，以前是通过行政规章的方式规定出来的。重要的财产权利通过行政规章规定，这样的保护是不充分的。因此实际上物权法的任务是制度审核，把分散的规则集合起来予以协调、重构、补充、契合，形成一个对财产权完整的保护体系。这样就产生了两个功能：第一，完整保护为司法裁判提供了充足的依据；除此之外，物权法就是一个法典。什么是法典？法典就是规则的系统化体系化的表达。
为什么要法典呢？起草这些法典的时候就遭到了很多人的批评：法典就具有封闭性保守性，一些新型的财产制度就没有办法进入法典。批评是有道理的；但是我要说，保守有保守的弊端，但是我们要看到，中国社会现在最需要的是什么。要法典其实有很多坏处，但是考虑到一个好处我们就必须要法典：什么好处？我们要修饰一些标志性建筑，表达我们的社会理念。一个国家的民法典标志这个国家民主与法治所达到的高度……从物权法就可以看出，物权法保护的究竟是什么？究竟保护的是谁的财产？不要看前面那些空洞的口号，你看后面内容，它要保护的是个体财产，私的财产。是对私人财产全面保护的法律”。
